Việc bất động sản Bình Dương đang tăng trưởng mạnh mẽ thời gian, đặc biệt là loại hình căn hộ. Nhằm giúp khách hàng nắm khái quát các giá trị tiềm năng của thị. Bài viết chia sẻ 5 nhân tố tác động trực tiếp đến thị trường căn hộ Bình Dương. Bao gồm nhân tố thị trường bất động sản Hồ Chí Minh, hạ tầng tỉnh Bình Dương; kinh tế Bình Dương, dân cư và chính sách của tỉnh Bình Dương.
Tổng quan thị trường căn hộ Bình Dương
Dự án căn hộ Bình Dương đang đột phá nguồn cung; tập trung chủ yếu tại 2 thành phố Thuận An và Dĩ An. Thị trường căn hộ có mức giá từ 25 – 40 triệu/m2. Theo đó nhu cầu căn hộ tại Bình Dương là hết sức tiềm năng. Địa phương có tỷ lệ di dân nhập cư, làng sóng dịch chuyển công nghiệp với đông đảo chuyên gia nước ngoài và kỹ sư cao cấp; mặt khác việc đông đảo khách hàng bắt đầu dịch chuyển từ TP HCM về Bình Dương.
Thị trường Bình Dương, đang là thời kỳ đầu phát triển đô thị. Đa số dự án hướng đến khách hàng có nhu cầu ở thực. Giá trị đầu tư của căn hộ Bình Dương đang cộng hưởng các yếu tố như: phát triển hạ tầng; công trình tiện ích hay nền kinh tế vượt trội. Căn hộ Bình Dương sở hữu nhiều tiềm năng chắc chắn; và còn thời gian cho người mua có thể kỳ vọng tăng giá cao trong thời gian tới.
Giá bán căn hộ Bình Dương đang rất tốt, đi kèm theo đó là cơ hội đầu tư có thể sinh lời hiệu quả. Điển hình hình thức kinh doanh cho thuê căn hộ tại Bình Dương đang rất vượt trội. Trung bình từ 10-14%/năm cao hơn mức trung bình của HCM là từ 6-6,5%.
Thị trường căn hộ TPHCM có tác động gì đến căn hộ Bình Dương?
Thị trường căn hộ HCM được xem là ngoại lực tác động mạnh mẽ đến thị trường căn hộ Bình Dương hiện nay, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp. Khảo sát thị trường căn hộ HCM đang có sự dịch chuyển lớn về Bình Dương. Nguồn cung căn hộ HCM giảm, khảo sát 6 tháng đầu năm 2021, nguồn cung căn hộ HCM giảm 9% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá căn hộ tại HCM đang tăng cao. Trung bình giá bán tăng 16,5%; phân khúc hạng sang tăng 9,2%, phân khúc trung cấp tăng 8,3%.
Thị trường không có dự án bình dân được công bố, đa số dự án căn hộ triển khai tập trung ở khu vực trung tâm, Thành phố Thủ Đức và các quận huyện xa trung tâm. Dưới đây là biểu đồ thể hiện sự quan tâm bất động sản của khách hàng tại HCM. Thị phần lớn nhất tập trung chủ yếu tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai.
- Tại Đồng Nai, xu hướng dịch chuyển về các khu đô thị vệ tinh sân bay Long Thành; hay các khu đô thị sinh thái
- Còn tại Bình Dương, làng sóng dịch chuyển về căn hộ đang rất rõ nét.
Biểu đồ bên cạnh cũng cho thấy, năm 2021 mức độ quan tâm bất động sản Bình Dương tăng 24% so với 2020, dòng chảy nhu cầu căn hộ đang dần dịch chuyển về Bình Dương.
Mức giá căn hộ tại TP HCM
Các dự án căn hộ quận 2 đang được chào bán với mức giá từ 100 – 200 triệu. Tiêu biểu có dự án:
+ Lumiere Riverside: 100 triệu/m²
+ Thảo Điền Green 5000 – 5500$/m²
+ The River Thủ Thiêm 6000 – 7000$/m²
+ The Metropole từ 130 – 200 triệu/m²
Tại quận 1, giá bán căn hộ đạt mức kỷ lục từ 150 -210 triệu/m2. Tiêu biểu như: căn hộ Grand Manhattand của Novaland 150-210 triệu/m2; dự án The Marq của HongKong Land từ 160 – 240 triệu/m2. Đặc biệt phân khúc siêu sang với 2 dự án có mức giá kỷ lục là Grand Marina Saigon 423 triệu/m2 và One Central Saigon 23000$ ~ 530 triệu/m2.
Tại các quận xung quanh trung tâm mức giá giao động từ 44 – 110 triệu/m2.
- Tại quận Bình Tân, chủ đầu tư Hưng Thịnh vừa chào bán căn hộ Monlight Center Point từ 58-61 triệu/m2.
- Tại TP Thủ Đức mức giá căn hộ tăng vượt trội, trung bình từ 44 – 110 triệu/m²; nổi bật với các dự án King Crown Infinity, Vinhomes Grand Park, Masteri Centre Point.
- Đối với các quận xa trung tâm tư huyện Nhà Bè, Bình Chánh, quận 12 mức giá trung bình từ 38-45 triệu/m2.
Với mức giá căn hộ được chào bán tại HCM thời gian qua có thể thấy để sở hữu căn hộ tại HCM ở phân khúc bình dân đang hầu như không thể; nếu có thì khách hàng cũng phải chấp nhận lựa chọn những loại căn hộ có diện tích rất nhỏ; đây là loại căn hộ này có số lượng cực ít trên các dự án.
Thị trường hình thành xu hướng thay thế đó là lựa chọn những địa phương có mức sống tương đồng, thuận tiện di chuyển và đặc biệt là hợp với túi tiền. Bình Dương ngày càng rõ nét là thị trường thay thế cho phân khúc căn hộ thiếu hụt tại HCM.
Phân khúc và loại hình căn hộ chủ yếu tại TP HCM
Thị trường căn hộ HCM hiện nay đa phần đang triển khai tại các quận trung tâm; như quận 2, quận 1 với mức giá kỷ lục trên thị trường. Giá trị căn hộ phần lớn ăn theo các vị trí vàng trong lõi các trung tâm; giá trị từ tiện ích đẳng cấp hoặc giá trị từ các đơn vị vận hành siêu cao cấp.
Mặt bằng chung giá bán các dự án căn hộ xa trung tâm đang tăng rất nhanh; tiêu chuẩn các căn hộ cũng được dịch chuyển lên các phân khúc cao cấp. Với xu hướng này căn hộ thường được triển khai đi kèm trong các khu đô lớn; các dự án căn hộ được cộng hưởng rất nhiều từ hệ sinh thái của toàn khu đô thị. Hướng đến trải nghiệm khác biệt hoặc các xu hướng sống xanh, gần gũi thiên nhiên.
Với việc giá bán tăng mạnh thời điểm qua, nguồn cung căn hộ của HCM hiện tại không đáp ứng được số đông khách hàng có nhu cầu ở thực. Nguồn cung nhà ở binh dân thiếu hút; người mua bắt đầu đi theo xu hướng dịch chuyển về các địa phương phù hợp nhu cầu và ngân sách.
Lựa chọn khu vực xa trung tâm HCM hay các dự án tại Bình Dương
Xét về mức giá dự án căn hộ xa trung tâm đang khá tốt so với toàn thị trường HCM. Nhưng so với các dự án tại Bình Dương thì có chênh lênh rất lớn. Nếu so sánh việc di chuyển về trung tâm HCM giữa các địa phương trên với Bình Dương có thể một 8 một 10; hoặc nhiều khi còn lâu hơn, đặc biệt còn có thể bị các tình trạng như kẹt xe, di chuyển chậm. Ngược lại ở Bình Dương việc di chuyển lại thuận tiện hơn rất nhiều.
Việc sở hữu căn hộ tại các địa phương trên tại các mức giá trên dưới 2 tỷ khá khan hiếm. Nếu có, bắt buộc khách hàng phải lựa chọn những căn hộ có diện tích rất nhỏ, tầm 30-50m2. Mặc khác thì số lượng các loại căn hộ này rất hiếm trên mỗi đợt công bố.
Phương án đầu tư Bình Dương tôi thấy rất khả dĩ, nhà đầu tư đón đầu được làng sóng dịch chuyển, làn sóng di dân, sự phát triển mạnh mẽ của việc đô thị hóa. Giá bán tại Bình Dương đang còn rất tốt, ở mức có thể kỳ vòng tăng giá cao trong ít nhất từ 1 đến 5 năm tới, trong thời kỳ đầu tiên của đô thị hóa. Sự dịch chuyển của nhiều chủ đầu tư lớn về Bình Dương cũng là mình chứng lớn cho điều này.
» Xem thêm thông tin dự án căn hộ nổi bật tại thành phố Thuận An: Tecco Felice Homes có giá chỉ từ 23-25 triệu/m2; duy nhấ 846 căn hộ. Dự án là sản phẩm chất lượng từ Tecco Group và Đất Xanh Miền Đông. Dự án có hỗ trợ phương án trả góp 20 năm, ân hạn và miễn lãi suất 18 tháng hoặc đến khi nhận nhà.
Hạ tầng tạo lực cho bất động sản Bình Dương
Bình Dương hiện đang có 3 thành phố là Thủ Dầu Một, Thuận An và Dĩ An. Trong thời gian sắp tới tỉnh Bình Dương sẽ xúc tiến thêm 2 thành phố mới là Bến Cát và Tân Uyên. Hiện tại Thủ Dầu Một đang là đô thị loại 1, Thuận An và Dĩ An đang là đô thị loại 3. Kế hoạch trong giai đoạn 2020 – 2025 hai địa phương trên sẽ xúc tiến lên đô thị loại 1. Theo đó, giá căn hộ cũng sẽ tăng theo loại hình đô thị. Đây là cơ hội tốt rót vốn đầu tư vào 2 thành phố mới Thuận An và Dĩ An; đặc biệt đón sóng đô thị hóa.
Bình Dương sở hữu hệ thống hạ tầng hiện đại, vượt trội. Bình Dương học hỏi quy hoạch khoa học của nhiều thành phố lớn trên thế giới. Bình Dương lấy giao thông công cộng làm tâm điểm để phát triển giao thông nội bộ. Sắp tới Bình Dương sẽ triển khai các tuyến xe bus nhanh. Tiêu biểu có tuyến từ BXMĐ mới đến trung tâm thành phố mới Bình Dương.
Giao thông Bình Dương hiện tại rất khan trang, đường xá rộng thoáng. Các tuyến đường đối ngoại có lộ giới 46.5m, các tuyến đường nội bộ có lộ giới 36.5m, hay ít nhất cũng đảm bảo 2 làn xe.
Mô hình giao thông của Bình Dương đa dạng từ Đông sang Tây và Từ Bắc sang Nam. Hệ thống giao thông đảm bảo sự đa đăng từ phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị hóa và cả liên kết vùng. Bình Dương trong thời gian tới sẽ xúc tiến hàng loạt dự án hạ tầng kết nối. Tiêu biểu như
- Dự án Tuyến đường sắt Sài Gòn – Lộc Ninh
- Dự án Đường Xuyên Á Bình Dương
- Đường Hồ Chí Minh đoạn Chơn Thành – Đức Hòa
- Dự án Thủ Biên – Đất Cuốc
- Cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành
Nổi bật là tuyến vành đai 3 và vành đai 4 giúp liên kết các tỉnh phía Nam thuộc bát giác kim cương, thúc đẩy kinh tế vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Kinh tế tác động trực tiếp nguồn cầu nhà ở tại Bình Dương
Bình Dương đang là địa phương phát triển nhanh, với nội lực vô cùng lớn về công nghiệp. Hiện tại toàn Bình Dương đang có 48 khu và cụm CN, tập trung ở Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, Bến Cát. Bình Dương hiện tại là:
- Top 3 tỉnh đóng góp GDP cả nước
- Top 3 tỉnh hút vốn FDI cao nhất cả nước
- Địa phương có thu nhập bình quân đầu người cao nhất cả nước
Việc Bình Dương có kinh tế phát triển, thu hút lao động đông đảo lao động. Mang tiềm năng lớn hút vốn FDI. Điều này giúp thúc đẩy phát triển hạ tầng, dịch vụ, tiện ích công. Từ đó giá trị bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ
Dân cư Bình Dương
Bình Dương sở hữu dân cư trẻ, với 63% dân số đang trong độ tuổi lao động. Tỷ lệ nhập cư cao nhất cả nước, hiện tại hơn 50% dân số tại Bình Dương là nhập cư. Đây là dấu hiệu tất yếu của kỳ đầu đô thị hóa của 2 thành phố mới. Hiện tại mỗi năm nhân lực Bình Dương tăng trưởng 20-25%. Hiện tại toàn tỉnh đang có 5 vạn chuyên gia và ~ 1 triệu kỹ sư cao cấp.
Nhìn tổng nhu cầu sở hữu nhà của người dân tại Bình Dương đang rất cao, mang tiềm năng lớn cho thị trường bất động sản. Dân số trẻ và tăng trưởng nhanh liên tục đang tác động mạnh mẽ đến nguồn cầu về nhà ở của Bình Dương. Trong đó loại hình căn hộ đang là đối tượng được hướng đến chủ yếu, đặc biệt tại các phân khúc “vừa túi tiền”.
Chính sách của Bình Dương
Ngoài các yếu tố trên thị trường bất động sản của Bình Dương cũng được hỗ trợ và hưởng lợi nhiều từ chính sách của thông thoáng của tỉnh Bình Dương. Một số chính sách nổi bật như:
- Chính sách nhập cư
- Xóa bỏ sổ hộ khẩu
- Chính sách sách BOT, BTO, BT, PPP cho doanh nghiệp địa phương. Nổi bật là Becamex IDC đang được xem là nhà thầu chính của đa số các dự án hạ tầng giao thông tại Bình Dương.
- Rộng cửa chào đón sóng dịch chuyển công nghiệp dòng vốn FDI
Các chính sách trên góp phần tạo hành lang thông thoáng cho kinh tế, hạ tầng, dịch vụ, chất lượng cuộc sống đổi mới tích cực. Thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng.
Quá nhiều nguồn cung căn hộ ở Bình Dương có rủi ro gì không?
Việc sự bức phá nguồn cung là tiến trình tất yếu của thời kỳ đầu đô thị xóa. Xúc tiến chuyển đổi mô hình đô thị tại 2 thành phố Thuận An và Dĩ An. Việc phát triển nguồn cung căn hộ Bình Dương hiện tại đang đi trên những yếu tố chờ rất chắc chắn. Tiêu biểu như:
- Dân cư Bình Dương đang có độ trẻ rất lớn, hơn 63% dân số trong độ tuổi lao động. Thu nhập trên đầu người Bình Dương đang được ghi nhận là cao nhất cả nước.
- Dân số Bình Dương đang tăng nhanh, kết hợp với làng sóng dịch chuyển của khách hàng từ TPHCM. Tác động mạnh mẽ đến nhu cầu nhà ở Bình Dương.
- Nhân lực hàng năm tăng trưởng từ 20-25%/năm. Đà phát triển công nghiệp Bình Dương đang rất khởi sắt. Địa phương đang đón đầu làng sóng dịch chuyển công nghiệp trên thế giới sang các nước DNA. Bình Dương ngày càng thu hút nguồn vốn FDI
Nguồn cung tại Bình Dương cũng sẽ được kiểm soát từ chính phủ và địa phương khi các đô thị đã đạt mục tiêu. Điều này giúp cho tính thanh khoản cho các dự án căn hộ đã triển khai tốt hơn rất nhiều. Đặc biệt các dự án trong giai đoạn đầu như hiện nay. Đây cũng là thời điểm tốt đề nhà đầu tư nên đón đầu xu hướng sự dịch chuyển.
Việc nguồn cung đang tăng mạnh cũng có những tác động ngắn hạn đến toàn thị trường. Tác động đến tâm lý người mua, phân vân lựa chọn các dự án; hay tác động đến thời gian ra hàng chẳng hạn. Đề xuất khách hàng nên dành thời tìm hiểu kỹ hơn thị trường hay dự án phù hợp. Đặc biệt nên xử dụng thêm những phương án đầu tư trung hạn kết hợp các giải pháp hữu ích như đòn bẫy ngân hàng.
