FERI đã công bố báo cáo quý III và tình hình thị trường bất động sản trong 9 tháng năm 2023. Các chuyên gia tại FERI cho biết thị trường BĐS đang tiến gần đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và thị trường có dấu hiệu đã chạm đáy. Báo cáo của FERI chỉ ra rằng trong 9 tháng năm 2023, nguồn cung mới trên thị trường vẫn còn khan hiếm và tỷ lệ hấp thụ giảm sâu, chỉ đạt mức trung bình dưới 20%.
Mặc dù tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường vẫn thấp so với các năm trước khủng hoảng, tuy nhiên, điều tích cực là tỷ lệ hấp thụ trong năm 2023 đã có xu hướng tăng dần theo từng quý: tỷ lệ hấp thụ quý II cao hơn quý I và tỷ lệ hấp thụ quý III tăng hơn so với quý II. Nếu xu hướng tăng tỷ lệ hấp thụ được duy trì, thị trường BĐS có triển vọng sẽ dần hồi phục trong thời gian tới.
Sụt giảm kinh tế và tình trạng trả lại mặt bằng hàng loạt
Trong lĩnh vực bất động sản thương mại, theo FERI, nguồn cung mới còn hạn chế. Tại Hà Nội, nguồn cung mới đến từ dự án Lotte Mall Westlake với diện tích trung tâm thương mại là 73.700 m2. Trong khi đó, TP.HCM không ghi nhận nguồn cung mới trong năm 2023; dự kiến đến năm 2024 sẽ có thêm nguồn cung mới từ các dự án như Vincom Mega Grand Mall, Central Premium Plaza, Parc Mall.
Dưới áp lực của sụt giảm kinh tế và sự bùng nổ thương mại điện tử, mặt bằng của trung tâm thương mại đang bị trả lại hàng loạt, dẫn đến tăng mạnh diện tích mặt bằng trống rải rác. Do đó, nhiều trung tâm thương mại đã đưa ra giải pháp nghiên cứu và thực hiện việc cải tạo, nâng cấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng (chuyển từ trung tâm thương mại sang không gian làm việc chung, văn phòng hợp tác…) để thu hút khách hàng và duy trì hoạt động.
Đối với mặt bằng thương mại cho thuê tại các tuyến phố, tình trạng mặt bằng trống, đặc biệt là ở các căn nhà phố riêng lẻ tại Hà Nội và TP.HCM, vẫn tiếp tục gia tăng và chưa có dấu hiệu giảm. Giá cho thuê mặt bằng nhà phố thương mại tại Hà Nội giảm trung bình từ 15% – 25%, trong khi giá cho thuê nhà phố thương mại tại TP.HCM giảm trung bình từ 20% – 30%.
Nguồn cung nhà ở phía Bắc tập trung ở Tỉnh
Trong phân khúc bất động sản nhà ở, quý III/2023 ghi nhận rằng khoảng 90% nguồn cung sơ cấp tại các thị trường trọng điểm đến từ các dự án hiện có. Tổng nguồn cung sơ cấp (bao gồm nguồn cung hiện hữu và nguồn cung mới) là khoảng 38.000 sản phẩm.
Cụ thể, khu vực miền Bắc đóng góp khoảng 14.000 sản phẩm, miền Trung đóng góp khoảng 3.300 sản phẩm, miền Nam đóng góp khoảng 17.500 sản phẩm, và miền Tây đóng góp khoảng 2.600 sản phẩm được cung ứng ra thị trường.
Tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung vào căn hộ, trong đó có các dự án quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, cũng như hàng tồn kho từ các dự án hiện có.
Miền Bắc có nguồn cung thấp hơn, tương đối ổn định hơn so với miền Nam; nguồn cung hiện tại tập trung chủ yếu ở Hưng Yên và Vinhomes Golden Avenue tại Quảng Ninh. Tỷ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực miền Bắc trong quý III/2023 đạt khoảng 15 – 20%.
Tại các tỉnh vệ tinh Hà Nội (Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh), giá bán bình quân căn hộ dao động từ 20 – 52 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3% theo quý. Giá bán nhà phố dao động từ 38 – 171 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân biệt thự dao động từ 27 – 194 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân shophouse dao động từ 36 – 200 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3% theo quý. Giá bán bình quân đất nền dao động từ 17 – 60 triệu đồng/m2, ổn định theo quý.
Nếu xét riêng cho quý III/2023, Hà Nội có khoảng 1.500 sản phẩm căn hộ mới, giảm 66% so với cùng kỳ năm trước; giá bán bình quân căn hộ sơ cấp dao động từ 43 – 58 triệu đồng/m2, tăng 3 – 5% so với cùng kỳ năm trước; tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%.
Nguồn cung Nhà ở ở miền Trung chủ yếu từ các dự án hiện có
Tại khu vực miền Trung, bao gồm Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam và Phú Yên, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện có và không có dự án mới.
Ở Đà Nẵng, số lượng căn hộ mới được cung ứng trong quý III/2023 là khoảng 400 sản phẩm, tăng 100% so với năm trước. Giá bán căn hộ sơ cấp dao động từ 53 – 62 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3% so với năm trước, và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 20%.
Thị trường miền Trung ghi nhận giá bán bình quân căn hộ từ 26 – 100 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3% theo quý. Giá bán nhà phố từ 38 – 120 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân biệt thự từ 45 – 200 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân shophouse từ 60 – 200 triệu đồng/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân đất nền từ 13 – 52 triệu đồng/m2, ổn định theo quý.
Tỷ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực miền Trung quý III/2023 đạt khoảng 10%. Tín hiệu tích cực tại miền Trung là các dự án bán mới có tỷ lệ hấp thụ cao hơn so với mức bình quân chung của thị trường khu vực (20% – 25%).
Đà Nẵng ghi nhận sự cải thiện trong tình hình giao dịch và mở bán dự án mới, chủ yếu đến từ các dự án như The Sang Residence và Sun Cosmo Residence (Sun Group). Ngoài ra, nguồn cung sơ cấp căn hộ nổi bật với dự án mới là The Panoma – Sun Cosmo Residence và đất nền chiếm tỷ trọng lớn từ các dự án đã mở bán một thời gian.
Trong khi đó, Quảng Nam đang tập trung vào đất nền, với các dự án chủ yếu là những dự án đã mở bán 2-3 năm như Indochina Riverside (Điện Bàn) và Rosa Riverside (An Dương)…
Bình Định không có dự án mới, tiếp tục mở bán giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện có, như The Sailing Quy Nhơn (Đô Thành) và Phú Tài Central Life (Phú Tài). Dự kiến trong 3 tháng cuối năm, thị trường sẽ không chào đón dự án mới và tiếp tục giao dịch các sản phẩm có sẵn.
Phú Yên và Khánh Hòa chủ yếu là các giao dịch từ giỏ hàng cũ: Welltone Luxury Nha Trang (Danh Khôi) dự kiến nhận cọc trực tiếp vào tháng 10 và Vega City tiếp tục mở tầng mới để nhận cọc trực tiếp.
Căn hộ tại TP HCM và vùng lân cận vẫn tăng giá
Thị trường bất động sản miền Nam, bao gồm TP. HCM và các tỉnh lân cận, tiếp tục duy trì vai trò dẫn đầu về nguồn cung căn hộ sơ cấp trong 9 tháng đầu năm 2023. Nguồn cung căn hộ tại TP. HCM và Bình Dương chiếm lĩnh 97,3% trong tổng số căn hộ sơ cấp và 65,7% trong tổng số căn hộ chung của khu vực.
Trong quý III/2023, thị trường BĐS TP. HCM ghi nhận sự xuất hiện của khoảng 4.000 căn hộ mới, tăng 74% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán bình quân của căn hộ nằm trong khoảng 60 – 80 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3% so với năm trước. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ đạt khoảng 22%.
Các tỉnh vùng ven TP. HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An ghi nhận giá bán bình quân của căn hộ dao động từ 27 – 43 triệu đồng/m2, duy trì ổn định trong quý. Giá bán bình quân của nhà phố là từ 25 – 91 triệu đồng/m2, duy trì ổn định trong quý. Giá bán bình quân của biệt thự là từ 60 – 130 triệu đồng/m2, tăng 5 – 8% so với quý trước. Giá bán bình quân của shophouse dao động từ 30 – 143 triệu đồng/m2, duy trì ổn định trong quý. Giá bán bình quân của đất nền dao động từ 15 – 55 triệu đồng/m2, duy trì ổn định trong quý.
Bình Dương tập trung chủ yếu vào các dự án tại Dĩ An và Thuận An, bao gồm HT Pearl, The Rivana, Bcons Polaris, The Maison, The Emerald 68, và Picity Sky Park…
Đồng Nai ghi nhận chỉ có một dự án mới là Eco Village Saigon River, trong khi các sản phẩm khác là giai đoạn mới từ các dự án hiện có như Gem Sky World, STC Long Thành, và Aqua City…
Long An, một tỉnh có số lượng căn hộ thấp tầng đáng kể, chủ yếu tập trung vào giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện có như Waterpoint Long An (Nam Long) và Diamond City (Thắng Lợi)…
Bất động sản ở miền Tây phát triển mạnh mẽ
Thị trường bất động sản miền Tây, bao gồm các tỉnh như Cần Thơ, An Giang, Hậu Giang, Vĩnh Long và Bạc Liêu, gặp khó khăn trong việc cung cấp nguồn cung mới. Trong quý III/2023, chỉ có hơn 2.600 sản phẩm bất động sản sơ cấp được đưa ra thị trường.
Tại Cần Thơ, sau một thời gian dài hạn chế nguồn cung mới, thị trường đã chứng kiến sự giới thiệu dự án căn hộ cao cấp đầu tiên, đó là dự án Cara River Park. Các sản phẩm nhà ở thấp tầng từ các dự án đã triển khai 2 – 3 năm vẫn tiếp tục mở bán, chủ yếu tập trung vào loại hình đất nền.
Ở Cần Thơ, nguồn cung mới căn hộ đã tăng 100% so với năm trước, đạt khoảng 450 sản phẩm. Giá bán trung bình của các căn hộ sơ cấp nằm trong khoảng từ 39 – 44 triệu đồng/m2, tăng 15 – 25% so với năm trước do sự xuất hiện của phân khúc căn hộ cao cấp tại Cần Thơ.
Tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở Cần Thơ đang ở mức cao, đạt khoảng 70%. Đặc biệt, dự án Cara River Park đã ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất cao, lên đến 90% trong đợt khảo sát đầu tiên vào ngày 30/09. Điều này được thúc đẩy bởi dự án này là căn hộ cao cấp đầu tiên tại Cần Thơ, đảm bảo có đầy đủ pháp lý, tiện ích, tiêu chuẩn bàn giao cao cấp và nằm ở vị trí trung tâm.
Tại Phú Quốc, có một diễn biến đáng chú ý với việc giới thiệu nguồn cung mới lớn, với hơn 10.000 sản phẩm từ chủ đầu tư Vinhomes (The 5Way Phú Quốc) dự kiến sẽ ra thị trường vào quý IV/2023.
Ở các khu vực khác tại miền Tây, nguồn cung dự án mới vẫn bị hạn chế, với đa số giao dịch là về giỏ hàng cũ và tập trung vào loại hình đất nền và nhà phố.
Giá bán trung bình của các căn hộ tại miền Tây dao động từ 30 – 40 triệu đồng/m2, tăng 3 – 6% trong quý. Giá bán nhà phố nằm trong khoảng từ 22 – 47 triệu đồng/m2 và duy trì ổn định trong quý. Giá bán trung bình của shophouse từ 25 – 43 triệu đồng/m2 và duy trì ổn định trong quý. Giá bán đất nền dao động từ 12 – 35 triệu đồng/m2 và duy trì ổn định trong quý.
